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低支出から始める?競売物件と抵当不動産の購入

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t-shima

不動産投資のイメージはどんなイメージを持たれていますでしょうか?
・素人ができることじゃないからリスクは負えない。
・長中期な分、日本みたいな災害大国には向かない。
・やってみたいけど、初期投資の費用が高くて用意できない。
様々な思いがあると思います。しかし、いくら考えていても物事は進みませんので、そんな時は、物件を見てみましょう。以外にも通常の不動産投資で用意する頭金とちょっとの額を乗せるだけで、競売物件が買えてしまうかもしれません。
今回は、『競売物件と抵当不動産の購入』と題し、説明していきます。

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競売物件とは?

競売物件とは、裁判所が行う不動産の競売手続きによってお金に換えられることになった不動産つまり建物や土地のことです。地上権(土地を使うことができる権利のひとつ)が競売の対象となることもあります。
また建物とその敷地がセットで競売されることもあるし、土地だけ、あるいは建物だけが競売されることもあります。地上権は目に見えないが、法律上は物(物権)として扱われ、登記もできるので競売の対象になるようです。

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競売物件購入の流れは?

競売物件の購入は大きく以下のような流れになります。
①物件の公示(〜約2週間)
②物件情報閲覧(約2〜3週間)
③物件の入札(約1週間)
④開札(約9日間)
⑤売却許可決定(約1ヶ月以内)
⑥代金納付(約1〜2週間)
⑦所有権移転登記(約2〜3週間)
⑧不動産の引渡し
今回は、①物件の公示(〜約2週間)について、簡単に説明していきます。
競売に出ている物件の事件番号、所在地、築年数、物件種別、最低売却価格、入札期間、開札期日などの事項が公告されます。
実は一般の方でも競売物件は専門のサイトで検索することができます。

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一般社団法人不動産競売流協会 981

全国の競売物件を数値化して格付けしているサイトで、どの競売物件が掘り出し物件なのかが一発でわかる仕掛けがあります。
このランク付けを全面的に信用することは危険ですが、目安にすることはできます。数多くある競売物件の中から、いい物件を探し出すための時間短縮にもなります。購入したいなと考える地域を選択して条件を絞り込み、見てみましょう。

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不動産競売物件情報サイト BIT

BITを確認してみましょう。
その中で気に入った物件があれば、3点セット(物件明細書、現況調査報告書及び評価書等)のPDFをダウンロードしてじっくり読みます。

これを見ているだけで面白いという人がいるほど、物件明細書からはさまざまな人生や環境が見えてきます。

特に、「執行官の意見」「関係人の陳述等」「物件写真」をチェックしてください。良い物件かどうかを第一段階として判断している人が多いいです。

①執行官の意見で「~だと思われる」となっている物件は、結構権利関係が複雑でやっかいな場合が多いです。これが結構な落とし穴になることがあります。

②関係人の陳述を読むと、もし落札できて所有者となった場合、どういった人と交渉が必要か、交渉できる人なのかが分かります。

③写真からも環境や境遇が読み取れます。

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