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不動産投資の極意!投資用物件購入のイロハ

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不動産投資についていろいろ知識や情報を集め、大枠を理解したら、次のステップは物件の購入です。実際、どんな物件を選んだらいいのか?どんな点に気をつけて物件を購入したらいいのか?今回は投資用物件購入のイロハについてご紹介します。

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投資用物件を購入する

不動産投資は、購入した物件を人に貸して家賃を得ることを目的として行う人が多いかと思います。賃貸をすることをメインにしていますので、やはり物件選びは重要だと言えるでしょう。投資用物件は自分で住むわけではないですが、自分が住むくらいの心構えでいい物件を選ぶことが必要です。それでは、物件選びのポイントを見ていきましょう。

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物件選びのポイント

(1)立地条件
物件を選ぶ際、重要なのは立地です。人気の土地であれば、それだけ人が集まりますし当然入居率も高くなります。とはいえ、いま現在人気のある土地でも将来どうなるかはわかりません。どんなに好立地でも、人口が減っている地域の投資はあまりおすすめできないでしょう。また、人口の変化や世帯数、再開発の計画など将来の見通しを立てるためにチェックをしておく必要があります。

(2)収支について
不動産投資で大事なことは”キャッシュフロー”。収入と支出のバランスです。不動産投資ではここがプラスになっていないと、収益がマイナスとなり自分の持ち出しとなってしまいます。
収入となる家賃の設定によって利益が変わってきますので、空室が出てしまったり、家賃を下げて対応しなけらばならなかったりすると、収益が下がるということは覚えておきましょう。また、支出についてですが、物件購入時の費用とは別に税金や不動産会社に支払う管理費、建物の修繕費用などがどれくらいかかるか、という試算もしておく必要があります。

(3)建物の管理
中古物件を買う際、気をつけたいのが修繕費や設備のリフォームです。物件は購入したら終わりではなく、メンテナンスが必要になります。管理がしっかりしている物件は、安心して住める物件なので築年数がたったとしても入居率が下がることはありません。ところが、設備が悪かったり、耐震性に問題があるような中古物件は、修繕費に大きなコストがかかることが予想されます。このあたりも気をつけるべきポイントです。

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安定収入を得るために

不動産投資で物件を購入する際に気をつけるべきポイントを見てきました。購入後、空室になることなく人が常に入っている状態にするには一体どうしたらいいのでしょうか。継続的に安定した家賃収入を得るために何をすべきか具体例をあげていきます。

・他との差別化
他の物件との差別化をすることで、そのマンションに住みたい、という価値が生まれます。他とは違う魅力をその物件に与えることで競争力のある物件にします。一例ですが、例えば家賃を下げる、敷金・礼金を少なくする・なくす、更新料をなくす、といった入居者にメリットのある条件にすることによって、魅力的な物件となります。また、ペット可能にしたり楽器使用可能にするなどのプラスαも入居者にとっては魅力的な物件になるでしょう。

・広告スペースを作る
線路沿いや交通量の多い道路沿いなど、人目につきやすい立地の物件に限りますが、屋上広告や壁面看板といった収入を得ることも考えられます。広告枠を売ることで家賃収入とは別の収入を得ることができます。似たような方法で、自動販売機の設置も家賃とは別の収入源となります。

物件の選び方や安定収入の方法などについて見てきましたがいかがでしたか?初めての物件購入は誰だって緊張を伴いますし、怖いものです。とはいえ、何もしなければ成功することもできません。まずは第一歩を踏み出してみましょう!

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