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低支出から始める?競売物件と抵当不動産の購入

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t-shima

競売物件はご存知ですか?耳にしたことがあるけど、危険そうで詳しく調べたことがないという方が多いいのではないでしょうか?
一般不動産と違って不動屋さんのみが見ることができるという訳でなく、競売物件情報はだれでも確認ができます。

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競売物件の種類は何があるの?

不動産の種類が全て競売物件の対象となります。しかし、都内をでると店舗やオフィスビルといったのは物件がほとんどないですね。
具体的には戸建て・マンション・土地・店舗やオフィスビル・地上権つき建物
などが挙げられます。中には、一般の取引では流通していない珍しい物件も競売される場合がありますよ。

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競売物件を購入するメリットは?

①競売市場の修正により評価額が減額され、安く購入することができる場合が多い競売物件は、個々の条件によって物件価格が評価されるようです。
それを競売市場修正と言い、一般の不動産取引の価格より3割程安く評価されることが多いようですよ。
上記に伴い、競売物件は一般の取引で不動産を購入するより安く購入することができると言われています。
②普通の不動産取引で流通していない物件を購入できる可能性がある普通の不動産取引では、 市街化調整区域内の建物・極端に狭い土地・農地・ほとんど売りに出ないエリアなど、なかなか流通していない物件も競売の対象になります。
探されている方にとっては良い機会と言えるでしょう。

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デメリットはある?

①入札しても購入できるとは限らない(入札形式によるため)
②売主がいないことから、法律により売主に課されている義務が果たされないため、不備がある物件を購入してしまう可能性がある(買主負担がかなり大きい)
③住宅ローンの利用が難しい(現金購入が原則)
④事前に物件の中を見ることができない(隠れた瑕疵に気がつかない)

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気になる不動産(競売物件)取得の費用は?

大きく分けるとこんな感じですね。
①不動産取得税
②物件の入札金額
③登録免許税
④立退き費用など占有者との交渉で考えられる費用
⑤最近はやりのリフォーム費用
登録免許税・不動産取得税は税法の記事をチェックしてみてください。
元持主との交渉では大きくわけるとこのような費用が考えられます。
①裁判所に強制執行を依頼した場合の「引渡命令・強制執行費用」
②マンションの管理費が滞納していた場合の「滞納金・遅延損害金」
③占有者に立退いてもらう際に渡す「立退き費用」
④対象不動産内にある残置物を処分するための「残置物処理費用」

②は滞納していることが多いいようですね。
不動産投資は買うだけでなく、売ってやっと利益が出ます。その為、今は流行りのリフォームやリノベーションの費用も検討に入れて下さい。

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