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いよいよ実行!!収益物件の購入までのステップ

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t-shima

皆様は、不動産投資をするための準備をしている段階でしょうか?
それとも、いよいよ物件が決まり購入を行うといった段階でしょうか?購入するにあたって、競売物件でなければ不動産屋又は、投資信託会社などが手順を教えてくれるでしょう。
今回は、「収益物件の購入までのステップ」と題し、購入する直前の方も、ある程度把握することを目的に、また準備段階の方は今後のために学んでいきましょう。

1

ローンの審査

まずは買えなければ意味がありませんのでローンの審査をします。
収益物件の担保価値によって融資額も変ります。自己資金と含み購入可能か検討します。
不動産投資ローンは住宅ローンと違って、審査基準が厳しくなっているため融資を受けるにはハードルが高いです。どのような状態であると審査に通りやすいでしょうか。大きく以下4つが挙げられます。
年収が高い・自己資金の割合が大きい・収益性(実質利回り)が高い・勤務先の属性などが挙げられます。当てはまりましたでしょうか?

2

収益物件の購入申込み

ローンがある程度降りることがわかったら、アパートの売主に購入の意思を伝えます。金額の交渉、条件等折り合いをつけて不動産売買契約書を交わします。
不動産売買契約は、「不動産売買契約書」で締結されます。
これは、権利・義務などを明らかにし、安全・確実な売買の成立を目的としています。双方が署名捺印し、買主が手付金を支払って契約が成立します。恐ろしいことに義務に違反すると違約金の支払いが必要になる場合もありますので、不明な点は必ず仲介業者に確認しましょう。
不動産売買契約を締結したら、以後は契約書の記載内容に基づいて権利や義務を履行することになります。

3

収益物件契約時の確認事項

手付金(売買価格の2割以内)の支払い契約書を交わします。
入居後のトラブルを未然に防ぐため、物件の状態についての最終確認を行います。
①登記申請書類の確認 所有権移転登記の申請を行います。登記を代行する司法書士に必要書類を渡し、登記申請を依頼します。
②固定資産税などの清算 登記費用を支払い、固定資産税「登記日からの日割清算」などを精算します。
③関係書類の受け取り 管理規約、付帯設備の保証書などを受け取ります。
④カギを受け取り、その確認として(不動産引渡確認証)を発行されます。

4

アパート引渡しと決済

物件購入代金の支払い、仲介手数料決済、火災保険の加入、不動産登記など必要な手続きを済ませたら、ついに大家さんです。
ですが、決済までにやらなくてはならないことがいくつかあります。
光熱費・固都税などの日割り計算額、継承する敷金の確認、仲介手数料の金額支払いです。仲介手数料は大体の物件が3%+6万円です。
色々なお金の計算は仲介会社が行うので、基本的にはその計算表が合っているかの確認をするだけで大丈夫です。難しくはないので、契約書に載っている事項を検索し決済日までの間に内容があっているか確認すれば問題ないですね。

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