不動産投資を行うにあたって、重要なことは”いい物件を選ぶこと”。間違った物件を選んでしまった場合、その後の資産形成に多大な影響が出てしまいます。

不動産投資初心者にとって、どんな物件に投資するべきかは悩ましいところです。新築で買うべきか、中古で買ったほうがいいのか？区分から小さく始めたほうがいいのか、それともリスク分散のために一棟投資をしたほうがいいのか？様々な疑問について、ひとつひとつ順を追って見ていきましょう。

新築も中古も、どちらもメリット・デメリットがあります。

新築物件のメリットといえば、耐用年数が長いといったことになるでしょう。今現段階で新築の物件と築15年の物件とを比べたとき、いま投資してそれから20年後には新築物件は築20年、中古物件は築35年になります。長期的に見ると、新築のほうが将来的な価値が高いといえます。ただし、新築物件は価格が高いためコストがかかってしまう点はデメリットです。

中古物件のメリットは、新築に比べて安く購入できます。初期のコストが低く済むのは大きなメリットと言えるでしょう。またすでに入居率なども見えているので、利回りの予測もある程度立てられます。運用していく点では中古物件は管理がしやすいと言えるでしょう。

区分マンションとは、主に都市部などのマンションを1室単位で購入することを言います。一棟投資よりは少ない金額から始められることと、複数地域の区分マンションを所有することで災害などのリスク分散ができる点がメリットといえます。とはいえ、1室の運用なため空室になると収入がゼロになる点はデメリットと言えます。また、リフォームや家賃の変更など自由に行えない場合も。

土地付きの一棟買いの場合は、比較的ローンが組みやすいと言われています。物件によってはフルローンも可能なため、自己資金が少なくても大きくレバレッジをかけることが可能です。また、1部屋空室が発生してしまったとしても収入がゼロになることはなく、区分所有にくらべ空室リスクが低いと言えるでしょう。

とはいえ、高額な資金がかかることは最大のデメリット。設備の修繕やリフォームなど、将来のコストも考慮して購入することが重要です。また災害時に一棟すべてを失ってしまう可能性もあるので、そのあたりも大きなリスクです。

不動産投資初心にとっては、最初から一棟ものを選ぶのはあまりにリスクが高く危険です。区分マンションは一棟アパート・マンションに比べ、投資金額も少なく済みますし、価値が下がりにくいです。一棟ものは購入後の管理も手間もコストもかかりますから、そういった意味でも区分マンションは投資初心者向きと言えるでしょう。また、初めて不動産投資を始めるなら、新築よりコストが抑えられる中古マンションから小さくスタートするのが良いかもしれません。

”物件選び”が重要なのはすでにおわかりかと思いますが、物件選びのポイントは、なんといっても「借りる人の立場にたって考える」こと。自分が住んで家賃を払う、と考えた場合、この設備で満足するか？家賃のお得感はあるか？そのあたりに気をつけていい物件を選んでくださいね！