不動産投資を始めようと考えている方は必ず「利回り○○％」という部分を見るでしょう。
広告などで見る利回りは「年間賃料収入÷物件価格」で計算しています。
ただし、現実には個人差はありますが利回りが低くなります。
その理由ですが、利回りには表面利回りと実質利回りがあります
。
このような広告では表面利回りを表示しますので、実際に必要な様々な費用が計算に入っていません。
そのような費用を計算した方法が実質利回りです。

では、具体的な実質利回りの計算方法ですが、「（年間賃料収入ー管理費用等ー税金）÷諸経費を含めた物件購入価格」となります。
物件を購入する際には、仲介手数料や司法書士手数料など物件価格の７％ほどの諸経費がかかります。
また、建物を維持するための管理費用等と固定資産税、都市計画税という税金も発生します。

これらを考慮した計算式が実質利回りであり、不動産投資を考えるのであれば最初からこの数字があなたの収益を予測します。
ただし、次の２点を把握しなければ最初から赤字経営の可能性があります。

１つめが、表面利回、実質利回りにともに投資物件は常に満室と考えて計算しています。
しかし、あなたの住む地域にも空室の賃貸物件が多くあるのではないでしょうか？
最低家賃保証がなければ、空室からは賃料は得ることができません。そうなると、物件によっては赤字になります。

そうならないためには投資を検討する物件の過去の入居率を調べたり、空室が出た場合の収益計算をして自分が物件を維持できるかを把握するべきでしょう。

２つめが、自分が組むローン金利を事前に確認して実質利回りとのバランスを見落としてしまうことです。
キャッシュで購入する方はこの点を考慮する必要はありませんが、多くの方がローンを組んで不動産を購入されます。
そして、住宅ローンに比べると不動産投資ローンの利率は高いです。例えば物件と諸経費全て含めて４％のローンが組めたとします。

しかし、実質利回りが５％と計算されたとしましょう。そうなると収益は「５％ー４％＝１％」
たった１％になります。もし、１室でも空室になると赤字になるでしょう。
不動産は売ろうと思ってもなかなか売れませんし、売る場合もさまざまな諸経費がかかります。
収益を得るためには、「実質利回りを計算して空室対策と金利を計算すること」
広告の利回りだけをみて早合点しないようにしましょう。