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必ず報われる!収益マンション物件の利回り事情

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大切なのが収益率の考え方ですが、分かりやすく数値化したものが利回りですね。通常利回りは「年間の家賃収入を物件価格で割った数値」で表され、これが高いほど収益の良い物件と判断されています。駅からの距離が近い、近くに商業施設や公園があって生活するのに便利、物件が人気の沿線に位置しているなど、入居者が集まりやすい有利な条件が揃った利回りの高い収益物件を選ぶことは重要ですが、常に安定した運用を維持していきたいですよね。
今回は、「収益マンション物件の利回り事情」と題し、不動産投資で出てくる単語からその意味合いも含めて紹介します。

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利回りの意味をしっかり理解する

一般的に利回りには2種類あります。それは表面利回り「グロス」、実質利回り「ネット」と呼ばれています。表面利回りとは、例えば価格2000万の物件で年間200万家賃収入があると利回り10パーセント、これが表面利回りです。この表面利回りから固定資産税や維持管理費などの諸費用を引いた額が実質利回りとなります。
例えば、年間の諸費用が40万円だったとすると、この物件の実質利回りは8パーセントになる計算ですね。

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アパート・戸建住宅の実情

よく言われることですが、アパート一棟や戸建住宅は、表面利回りと実質利回りの差は大きくは出てこないとされています。1パーセント程度低くなると思っていれば十分と言われています。
物件の状態によってはリフォーム・イノベーション、これに含まれない別途修繕費にかなりの額がかかることがあるので一概には言えないため、今回では入れないことにします。

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区分所有のマンションの実情

家賃が月々7万円のワンルームマンションがあったとします。年間収入84万円です。物件購入価格が1000万なら利回り8.4パーセントです。築年が新しければ東京を始めとする、4大都市でこの利回りであれば投資してもいいかもしれません。しかし区分所有のマンションの場合はどうでしょうか?
実は、この月々7万円の家賃から管理費と修繕積立金というのが取られてしまうのです。一般的に約2万前後はかかると思って間違いないです。そうすると月々の家賃収入が5万円、年間で60万円、実質の利回りが5パーセントになり、ここから固定資産税などを引くと、実際の利回りが約4パーセント計算になってしまうのです。
ポイントは「区分所有のマンションを購入する際は、実質利回りで計算することです。」

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高利回り物件で儲ける方法とは?

一概には言えませんが、高利回り物件は儲かりやすいです。よく狙われるのは地方の築古物件です。木造アパートまたは戸建住宅(戸建住宅は入居者が決まりやすいため)利回りは13%~18%程度です。良い点は値下げ交渉で利回りを下げることも可能です。
古い、地方、入居者というだけで、なかなか集まらないため、物件を調べてみると地方の築古物件はそもそも安くなっています。しかし、広告の出し方や信頼をおくパートナー業者と協力すれば家賃はしっかり入ります。だから利回りが高くなります。

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