一般的に利回りには２種類あります。それは表面利回り「グロス」、実質利回り「ネット」と呼ばれています。表面利回りとは、例えば価格２０００万の物件で年間２００万家賃収入があると利回り１０パーセント、これが表面利回りです。この表面利回りから固定資産税や維持管理費などの諸費用を引いた額が実質利回りとなります。
例えば、年間の諸費用が４０万円だったとすると、この物件の実質利回りは８パーセントになる計算ですね。

よく言われることですが、アパート一棟や戸建住宅は、表面利回りと実質利回りの差は大きくは出てこないとされています。１パーセント程度低くなると思っていれば十分と言われています。
物件の状態によってはリフォーム・イノベーション、これに含まれない別途修繕費にかなりの額がかかることがあるので一概には言えないため、今回では入れないことにします。

家賃が月々７万円のワンルームマンションがあったとします。年間収入８４万円です。物件購入価格が１０００万なら利回り８．４パーセントです。築年が新しければ東京を始めとする、４大都市でこの利回りであれば投資してもいいかもしれません。しかし区分所有のマンションの場合はどうでしょうか？
実は、この月々７万円の家賃から管理費と修繕積立金というのが取られてしまうのです。一般的に約２万前後はかかると思って間違いないです。そうすると月々の家賃収入が５万円、年間で６０万円、実質の利回りが５パーセントになり、ここから固定資産税などを引くと、実際の利回りが約４パーセント計算になってしまうのです。
ポイントは「区分所有のマンションを購入する際は、実質利回りで計算することです。」

一概には言えませんが、高利回り物件は儲かりやすいです。よく狙われるのは地方の築古物件です。木造アパートまたは戸建住宅（戸建住宅は入居者が決まりやすいため）利回りは13％～18％程度です。良い点は値下げ交渉で利回りを下げることも可能です。
古い、地方、入居者というだけで、なかなか集まらないため、物件を調べてみると地方の築古物件はそもそも安くなっています。しかし、広告の出し方や信頼をおくパートナー業者と協力すれば家賃はしっかり入ります。だから利回りが高くなります。